Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh: Kiếm bạc tỷ từ lô đất nền, nhà phố


Không được quảng cáo rầm rộ như thị trường căn hộ, cũng không có những thống kê chính thức nào từ các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, song năm 2016 là 01 năm thật sự “nở hoa” với các doanh nghiệp lẫn các nhà đầu tư vào loại lô đất nằm trong quy hoạch, nhà phố.

Kiếm bạc tỷ từ “lướt sóng” đất nền, nhà phố

Những ngày cuối cùng của năm 2016, trong khi thị trường căn hộ ở tại TPHCM dường như đang trong trong thời kỳ bão hòa, thì với loại đất nền, nhà phố, vẫn đang trong tình trạng nóng bỏng. Những cuộc săn tìm, mua bán nhà đất diễn ra khá sôi động.

Anh Nguyễn Ngọc Toàn, một nhà đầu tư chuyên về mảng kinh doanh nhà nát và đất nền quy hoạch nhỏ lẻ, khẳng định, năm 2016 là 1 năm bội thu với các nhà đầu tư kinh doanh lô đất nền nhà phố.

“Giá nhà đất ở tại thành phố HCM, đặc biệt là là những quận, huyện đang có tốc độ đô thị hóa cao, có hệ thống hạ tầng phát triển tốt tăng không phanh. Thời gian qua, đã có khá nhiều nhà đầu tư cá thể kiếm được bạc tỷ trong thời gian ngắn nhờ “lướt sóng” nhà phố, lô đất nền”, anh Toàn nói và dẫn chứng, mới đây, 1 người mua căn hộ may mắn mua được 01 lô lô đất nằm trong quy hoạch tại khu vực 01 dự án ở quận 9 với ý định đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, vừa mua được mọt tuần, mới đóng 10% khoản tiền giữ chỗ, anh được nhiều môi giới, quảng cáo trung gian chào mua lại với giá chênh 250 triệu đồng.

Một trường hợp khác, 01 người mua căn hộ hồi tháng 8/2016 mua 1 căn nhà cấp 04 ở phường Linh Đông, quận Thủ Đức với giá một,hai tỷ đồng, mới đây có người chấp nhận mua lại giá một,8 tỷ đồng.

Một môi giới, quảng cáo trung gian bất động sản ở tại khu Đông chia sẻ, thị trường lô đất nền, nhà phố thời gian qua gần giống như thị trường chứng khoán của những năm 2006 – 2007, cứ mua được là thắng. Theo môi giới quảng cáo này, trong vòng thời gian gần 10 năm trở lại đây, đây là thời điểm thị trường lô đất nằm trong quy hoạch, nhà phố xuất hiện tình trạng đầu cơ lớn nhất.

Quảng cáo trung gian này cho biết, tâm điểm lướt sóng nóng bỏng nhất vào lúc này là tại khu vực 1 dự án đất nền trên đường Đặng Văn Bi, quận Thủ Đức. Dự án này được đưa ra thị trường cuối tháng 11/2016 với mức giá trung bình từ 5 – 13 tỷ đồng/sản phẩm, hiện đang được giới đầu cơ đàm phán lại với mức giá chênh lệch cả tỷ đồng/sản phẩm, nhưng không có nguồn hàng.

Trở lại 1 địa chỉ số dự án đất nền quy hoạch được mở bán từ đầu năm đến nay, ghi nhận của Đầu tư Bất động sản cho thấy, giá đất trao đổi thứ cấp tại 01 địa chỉ số dự án đã tăng lên mạnh. Ở khu vực Dự án Him Lam Phú Đông trên đường Phạm Văn Đồng, thuộc quanh vị trí khu vực phía Đông Bắc thành phố HCM, được bán ra thị trường từ đầu năm 2016 với tổng số 207 nền, hiện mức giá được các nhà đầu tư thứ cấp bán lại với mức giá chênh tăng từ 15 – 20% so với giá gốc của chủ đầu tư.

Tương tự, tại nhiều dự án khác quanh trục đường Phạm Văn Đồng, gần đây, cũng được người mua căn hộ “săn” ráo riết, trong khi nguồn cầu khan hiếm, khiến giá lô đất nằm trong quy hoạch ở khu vực quanh khu vực này đang hình thành mặt bằng văn phòng cho thuê giá mới.

Anh Bên, một trung gian lô đất nền nhà phố chuyên nghiệp cho biết, cách đây vài tháng, giá lô đất nền trong 1 dự án do Công ty Thái Bình Shoes làm chủ đầu tư với vị trí mặt tiền đường Đào Trinh Nhất có giá chỉ 28 triệu đồng/m2, những ngày qua giá đã tăng lên 40 triệu đồng/m2, nhưng không có người bán.

Khả năng sắp tới, lô đất nằm trong quy hoạch có pháp lý rõ ràng sẽ còn tiếp tục tăng mức giá lên cao hơn, một mặt do nguồn cung đang dần cạn kiệt.

Kế bên, Dự án lô đất nằm trong quy hoạch Tân Hải Minh cũng đang có mức giá tăng chóng mặt, từ 16 – 18 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2016, hiện đã tăng lên 25 – 27 triệu đồng/m2. Ở khu vực 1 tại địa chỉ dự án khác ở Thủ Đức như Jamona Home Resort của Sacomreal, Khu dự án đô thị Vạn Phúc…, theo ghi nhận, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng đã tăng từ 10 – 15%.

Còn ở khu vực quanh khu vực quận 9, cơn sốt lô đất nền diễn ra mạnh nhất ở tại các các dự án phân lô bán nền. Nắm bắt nhu cầu người tiêu dùng, 01 tại địa chỉ số doanh nghiệp như An Thiên Lý, Khang Nam, H-T Real… thời gian qua đã mua những khu đất trong các khu dân sinh, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân thành các lô có diện tích thuê từ 50 – 70 m2 để bán ra thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản H-T Real, nguồn cung đất nền quy hoạch thời gian qua không đáp ứng đủ ước muốn. Hầu hết các dự án lô đất nằm trong quy hoạch được mở bán thời gian qua đều được khách hàng mua căn hộ mua hết trong thời gian ngắn.

“Khả năng sắp tới, lô đất nằm trong quy hoạch có pháp lý rõ ràng sẽ còn tiếp tục đẩy giá, một mặt do nguồn cung đang dần cạn kiệt. Mặt khác, khả năng sắp tới, các chính mới sẽ siết lại việc cho phép các dự án phần lô bán nền, khiến nguồn cung càng hạn hẹp hơn và theo quy luật thị trường, khi cung ít, cầu tăng, giá sẽ tiếp tục tăng lên”, ông Hậu phân tích. 

Cuộc chuyển hướng của doanh nghiệp địa ốc

Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, câu chuyện nóng lên của đất nền quy hoạch, nhà phố thời gian qua là hết sức bình theo thường lệ, bởi điều này xuất phát từ quy luật cung cầu. Nhận diện được ẩn dấu tiềm năng, thời gian qua, khá nhiều doanh nghiệp địa ốc đã âm thầm chuyển hướng sang đầu tư vào phân khúc loại này và gặt hái được thành công khá lớn.

Đơn cử, 01 công ty đầu tư môi giới, quảng cáo trung gian bất động sản có trụ sở quận Bình Thạnh, TP Sài Gòn đã bán nhiều dự án căn hộ trong suốt năm 2015 và nửa đầu năm 2016, nhưng từ quý II/2016 trở đi, bắt đầu lấn sang phân khúc loại nhà gắn liền với đất.

Nhánh doanh nghiệp này đầu tư là dự án đất nền quy hoạch sổ đỏ hợp pháp chính chủ giá 750 – 800 triệu đồng 1 nền 50 m2 gần trục đường Nguyễn Duy Trinh, quận 9. Ngay dự án đầu tay, doanh nghiệp đã thắng lớn, vì sản phẩm vừa tung ra thị trường đã sở hữu bán hết.

Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, vào lúc này, có đến hàng chục doanh nghiệp quy mô nhỏ đang nhảy vào đầu tư loại bất động sản đất nền quy hoạch, nhà phố. Không chỉ vậy, cơn sốt đất nền, nhà phố còn lan sang các xung quanh vị trí lân cận của Sài Thành như Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

Là 01 doanh nghiệp chuyên phân phối căn hộ ở khu vực TPHCM, cách đây gần nửa năm, Công ty Bất động sản Eximrs chuyển hướng về Đồng Nai và độc quyền mua bán Dự án Khu đô thị kiểu mẫu Long Hưng.

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Eximrs, sau 5 tháng chính thức chào bán, Eximrs đã bán ra thị trường gần một.000 sản phẩm đất nền thuộc Dự án Long Hưng. Hay như ở tại thị trường Long An, CTCP Địa ốc Cát Tường Đức Hòa cho biết, chỉ riêng trong năm 2016, doanh nghiệp này đã bán ra thị trường 1.200 sản phẩm đất nền dưới 400 triệu đồng/sản phẩm và nhà phố xây sẵn giá dưới 800 triệu đồng/sản phẩm.

Không chỉ các doanh nghiệp nhỏ, theo tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản, hiện các “ông lớn” trong lĩnh vực địa ốc ở tại thành phố HCM cũng đang có chương trình chuyển hướng đầu tư vào nhánh lô đất nằm trong quy hoạch, nhà phố.

Chẳng hạn, theo chương trình kế hoạch, năm 2017, Him Lam sẽ công bố thị trường 1.000 sản phẩm nhà phố có mức giá từ 5 tỷ đồng/sản phẩm. Tập đoàn Hưng Thịnh cũng chia sẻ, năm 2017, sẽ ”trình làng” 2 dự án tại khu Đông. Hay như Novaland cũng cho biết, chiến lược sắp tới cũng sẽ tập trung đầu tư vào phân khúc nhà phố…

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, có nhiều nguyên nhân để lý giải việc gia tăng mạnh của loại lô đất nằm trong quy hoạch, nhà phố, trong đó có ba yếu tố chính.

Thứ nhất là thị hiếu của người tiêu dùng. Quan niệm truyền thống từ xưa đến nay, đất nền quy hoạch vẫn được nhà đầu tư và người mua căn hộ ưa chuộng, do linh hoạt trong việc xây dựng. Mặt khác, đầu tư vào đất nền quy hoạch dễ sinh lợi hơn so với đầu tư vào căn hộ, vì giá trị gia tăng của đất nền quy hoạch, nhà phố thường cao hơn so với căn hộ. Hơn nữa, tâm lý của phần lớn người Việt là vẫn thích ở nhà riêng, đó là cơ hội của thị trường đất nền.

Thứ hai là sự khan hiếm của nguồn cung. Dân tại địa chỉ số ở tại Sài Thành hiện đã xấp xỉ con tại địa chỉ 13 triệu dân, đồng nghĩa với đòi hỏi nhà ở đang ngày càng gia tăng, đặc biệt là với giới trẻ, trong khi đó, quỹ đất ngày càng eo hẹp và không thể nở ra.

Thứ 03 là quan niệm trong đầu tư. Giá trị gia tăng trong đầu tư vào lô đất nằm trong quy hoạch nhà phố luôn khá cao và khá an toàn, điều này đã được sử dụng minh chứng qua thời gian, với những người đầu tư vào lô đất nền, nhà phố, có thể có những rủi ro về tính thanh khoản do thị trường trong từng trong thời kỳ.

Vẫn theo ông Phúc, ngoài các yếu tố trên còn có 01 yếu tố chung định lượng giá trị của thị trường là chỉ những dự án nào đáp ứng được các yếu tố về vị trí, có sự tiếp xúc về các dịch vụ hạ tầng mới bán được hàng, còn các dự án ở xa, thiếu vắng các dịch vụ vẫn khó bán.

Tăng Triển (Đầu tư Bất động sản)


Nguồn: Baodautu.vn